Ça pédale dans la choucroute à l’esplanade de Strasbourg !

De 2003 à 2004, une mission d’étude pilotée par la municipalité conduite par M.BIARD a travaillé sur  la transformation de la ville tant dans son urbanisme que dans sa politique du logement. Cette étude préfigurait ce que l’on appelle le PRU  ou Programme de Rénovation Urbain.  Elle lui a servi de base dans son diagnostic et en inspirant l’esprit des propositions depuis retenues. Ce sont ces propositions, ces actions, ces objectifs, repris dans un échéancier assorti d’un tableau financier,  qui ont constitué le fondement de la convention signée avec l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) dès juillet 2005.

Ce sont ces orientations sur l’évolution des espaces publiques qui sont appliquées depuis dans les grands travaux programmés et alimentent la section d’investissement du budget de la ville. Tout cela s’inscrit dans le catalogue  des réalisations depuis 2005 : avenue Moll, place de la Gare, le quartier du Désert, le quartier de Rome-Saint-Charles,…  aujourd’hui c’est au tour de la place Giraud. 9 années plus tard, ce sont ces mêmes orientations, cette vision de notre ville qui continue à la façonner, avec des modifications mineures dans les partis pris urbanistiques. Cela démontrant ainsi toute la pertinence des choix et de la lucidité inspirée des initiateurs de ce vaste chantier.

C’est dans ce cadre de réflexion que le traitement de la friche publique, qu’est aujourd’hui la place Giraud, a été imaginé.  Les objectifs étaient :

- premièrement de donner à cet espace aux fonctions indéfinies, une organisation, une structuration par les aménagements qualitatifs qu’il convient, pour en faire un lieu de vie et d’échanges.

- deuxièmement, d’en faire le maillon amarrant le quartier de la Fauvarge, isolé par des obstacles physique (la place Giraud, la Marne, la voie ferrée) au centre historique de la Ville (le fameux carré). C’était une façon de l’intégrer au centre ville. Cette ouverture permettant ainsi son désenclavement et sa fusion dans le centre ville auquel il appartient de fait.

Dans l’étude initiale, la Fauvarge devait être également profondément reconfigurée dans ses parties publiques, ses squares, ses voiries, son bord de Marne. On sait que depuis cela à été malheureusement abandonné, seule la rénovation des logements a été maintenue, mais hélas dans des délais beaucoup trop long.

Aujourd’hui nous voyons s’amorcer la transformation de la place Giraud par son aménagement. La reconfiguration de cette place commence par l’exécution d’un programme immobilier en lieu et place où se trouvait le préfabriqué de l’office du tourisme, devenu depuis peu l’esplanade de Strasbourg. Ce programme immobilier, sous maîtrise d’ouvrage de l’Effort Rémois & Plurihabitat, va être un élément essentiel dans le nouvel ordonnancement de la place dont il concoure à matérialiser un des côtés. Pour autant cet intérêt ne doit en aucun cas s’éloigner de la réalité locale du marché immobilier pour être une opération raisonnable, souhaitable et donc réussie.

Était-il nécessaire de réaliser 24 logements sociaux de plus à Vitry ?

Pour rappel le projet initial prévoyait un plateau de 1200 à 1400 m² pour y accueillir la médiathèque + bibliothèque + musée, l’ensemble accompagné d’une dizaine de logements en accession à la propriété. Au rez-de-chaussée, en façade sur la place était prévu trois ou quatre cellules commerciales ou locaux professionnels pour encadrer le porche d’entrée des logements et de la bibliothèque. L’esprit était d’apporter un côté hausmanien à l’ensemble immobilier pour qu’il soit de belle facture.

Depuis, le projet de la médiathèque/bibliothèque/musée a été déplacé pour être installé sur le parking des couturières et débordant sur le stade Jules Ferry. Les cellules commerciales ont été maintenues. Par contre nous sommes passés d’une dizaine de logements à 39 logements.

Un des problèmes qui se pose aujourd’hui c’est comment faire vivre dans un même ensemble, à Vitry, ces 24 logements sociaux, dont 5 dévolus à l’intégration sociale, avec 15 logements en accession à la propriété. On peut s’étonner que les coûts prévisionnels vont quasiment du simple au double, soit environ 1 300 € le m² pour les logements sociaux contre 2 200 € le m² pour l’accession à la propriété, et ce pour une même construction !

 A titre informatif, voici de regrouper dans un tableau comparatif les prix au m² dans les principales villes marnaise :

Moyennes des prix affichées par différentes agences immobilières.

Pas besoin d’avoir fait de grandes études pour s’apercevoir que les prix attendus sont très au-dessus du marché local. Cela supposerait, de la part des investisseurs, des loyers très au-dessus des loueurs locaux. Qui pourra s’offrir ce « luxe » ? De plus, nous sommes en droit de penser que les prix des logements en accession à la propriété participeraient à l’équilibre financier général de l’opération immobilière. Cette opération sera à suivre de très très près, car si elle aboutit sous cette forme, une inconnue demeure : quels seront les rapports de cohabitation entre locataires et propriétaires, le tout dans une gestion d’immeuble confié au logement social ?

Notons que certains programmes immobiliers privés (rue de l’arquebuse et faubourg Léon Bourgeois) ont avortés sur Vitry il n’y a pas si longtemps que cela. Il n’y a qu’à passer dans ces rues pour s’en rendre compte. A ce propos, il y a toujours une occupation abusive de l’espace public de ces chantiers abandonnés et personne pour y mettre fin.

Cette tarification excessive (pour le contexte local) du prix au mètre-carré se retrouve également sur les espaces professionnels prévues au rez-de-chaussée. Les prix annoncés pour la partie professionnelle atteignent plus de 1 300 € le m² hors taxes et hors aménagements spécifiques. Comment face à de tels prix, pouvons-nous raisonnablement envisager que des commerces ou autres activités libérales et de services puissent venir s’y installer. Le doute s’immisce dans les esprits quant à la viabilité d’un tel projet. Ces prix d’ores et déjà découragent les investisseurs potentiels.

Prenons un exemple concert assez parlant et frappant : le futur office du tourisme-maison du champagne, une affaire (avec le logement social) qui tient au programme de J-P.BOUQUET. Compte tenu des « besoins » plus ou moins exprimés, ce nouvel espace devrait disposer d’environ 450 m², ce qui porterait la facture à une somme « modique » oscillant entre 550 000 et 600 000 € avant aménagements. Cette petite folie risque de faire tousser en coulisse les élus communautaires en cette période de rigueur budgétaire et d’endettement qui s’envole.

M.BIARD / J.HARLE